Amerikkalaisen ostoskeskuksen isä, itävaltalaissyntyinen arkkitehti Victor Gruen, kuvasi kauppakeskuksen eräänlaiseksi eurooppalaistyyliseksi kaupunkikeskukseksi Amerikan lähiöille. Hän näki ostoskeskukset ilmasto-ohjattuina pääkaduina, joissa oli posti-, supermarketit ja kahvilat, ja se oli asetettu keskelle suuria komplekseja koulujen, puistojen, lääkärikeskusten ja asuntojen kanssa. Sinun tuskin tarvitsisi ajaa ollenkaan. Gruen piti autoja vastenmielisinä.
Mutta vain osa Gruenin visiosta sai kiinni: ilmasto-ohjattava harmaa laatikko, kuuluisa autokulttuurin kannustamisesta sen pysäyttämisen sijasta. Vuonna 1978 vanha Gruen kaatui vastaan hänen ajatuksestaan.
"Haluaisin käyttää tämän tilaisuuden irti lopullisuudesta isyydestä", hän sanoi. "En kieltäydy maksamasta alimioita niille paskiaisten kehityksille. He tuhosivat kaupungimme. ”
Tänään kävellen yliopistopaikan lähellä kotikaupungissani Chapel Hillissä, Pohjois-Carolinassa, minua hämmästyy kuinka hyvin, Gruenin kaltainen se on. Kauppojen, joista monet ovat paikallisia putiikkeja, lisäksi siellä on suuri 24h-kuntosali, CrossFit-studio, kauneuskoulu, paikallinen AM-radioasema, poliisiosaston yhteispalveluosasto-etuosasto ja lastenmuseo. Yhdessä päässä, missä Belkin tavaratalo oli, oli valtava eteläisten gourmet-ruokalajeja tarjoava ravintola, kahvila ja keittokurssit. Toisessa päässä, missä Dillardin tavaratalo oli, oli ylellinen elokuvateatteri, josta saat hummerirullat toimitettuna muhkealla nahkaistuimellasi. Atriumissa paikalliset opiskelijat tekevät kotitehtävänsä mukavilla sohvilla hyödyntäen ilmaista wifi-palvelua. Lämpiminä öinä väkijoukkoja kauppakeskuksen suositussa hyväpalkkaisessa taqueriassa vuotaa jalkakäytävälle, juttelemaan ja siemaillen margaritoita.
Tämä ei ollut totta kymmenen vuotta sitten. Sitten nimeltään University Mall, se oli puoliksi tyhjä ja täysin masentava. Äitini kieltäytyi menemästä sinne.
"Liian säälittävä", hän sanoi.
University Place -alueella tapahtunut muutos on vain yksi esimerkki kauppakeskusten muutoksesta ympäri Amerikkaa. Todellisuus on monimutkaisempi otsikoiden "American Death of the American Mall" kohdalla. Kauppakeskukset ovat kuolemassa joissain paikoissa, kyllä, niiden liian kalliit, jotta ne voidaan poistaa maisemasta. Mutta muissa paikoissa ostoskeskuksista on tulossa “elämäntapakeskuksia”, aivan kuten Gruenin suunnittelemat. Ja jotkut menevät pidemmälle, muuttuen täysin erilaisiksi asioiksi: asuntoalueiksi, kirkoiksi, kouluiksi. Tiellä kaupunkisuunnittelijat näkevät vielä enemmän käyttötarkoituksia: maatilat, esityspaikat, pop-up-tapahtumatilat.
Amerikkalaisten ostoskeskusten vähentymisellä, kuolemalla ja muutoksella on useita syitä. "Se on varmasti verkkokaupan verkkokaupan tehtävä", sanoo arkkitehti ja arkkitehtuurin professori Chris Calott Kalifornian yliopistossa, Berkeley. "Se on ollut suuri lämpöä etsivä ohjus ostoskeskuksessa."
Myös Amerikassa on yksinkertaisesti aivan liian paljon myyntitilaa. Meillä on yli kaksinkertainen neliöjalka vähittäismyyntipinta-alaa henkeä kohti kuin Australiassa ja viisi kertaa enemmän kuin Yhdistyneessä kuningaskunnassa. Kehittäjät rakensivat maanisilla vauhdilla 1990-luvulta 2000-luvun puoliväliin saakka, kun Internet oli alkanut muuttaa kaupan maisemaa. Sitten iski suuri taantuma. Monet ostoskeskuksen niitit, kuten RadioShack, Payless, Abercrombie & Fitch ja The Limited, aloittivat ikkunaluukun kaikki tai monet niiden sijainnista.
Calott arvioi, että 50 prosenttia kauppakeskuksista, jotka toimivat Amerikan huippumyymälävuosina 1960-80, ovat kadonneet seuraavien viiden vuoden aikana. Niin monet ostoskeskukset ovat jo kuolleita, että ne ovat saaneet valokuvauslajin Calott kutsuu mallikaupalliksi: kammottavia, elegiakkikuvia rapistuvista tiloista, pysähtyneitä liukuportaita, pölyllä peitettyjä jalkakenttiä ja levällä täytettyjä atrium-suihkulähteitä.
Kauppakeskusten näkymät vaihtelevat kuitenkin suuresti luokituksesta riippuen. Kiinteistötutkimusyhtiö Green Street Advisors luokittelee ostoskeskukset neljään luokkaan - A, B, C ja D, plus ja miinukset - tuottavuuden ja vuokralaisten laadun mukaan. A-luokan ostoskeskus saattaa tuoda reilusti yli 500 dollaria neliöjalkaa kohti, kun taas luokan C kauppakeskus voi tuottaa vain 250 dollaria. Suurimman arvion mukaan Amerikassa on noin 300 A-luokan ostoskeskusta ja yli 700 B-, C- ja D-luokan ostoskeskusta.
A-luokan ostoskeskuksilla menee hienosti. Green Street Advisorsin vuoden 2017 raportin mukaan korkean tuottavuuden kauppakeskusten arvo on kaksinkertaistunut taantuman jälkeen. Ne sijaitsevat yleensä varakkaille alueille ja rakennetaan tai uudistetaan vastaamaan nykyaikaisten ostajien toiveita.
Aivan Chapel Hillin ulkopuolella, Durhamin kaupungissa, on The Streets at Southpoint, A-luokan ostoskeskus, joka avattiin vuonna 2002. Southpoint oli tarkoituksella suunniteltu Main Street-tunnelmalle, ottaen visuaalista inspiraatiota Durhamin keskustasta. Sen punatiilinen julkisivu on peitetty faux-ikäisillä seinämaalauksilla, jotka mainostavat kuvitteellisia vanhoja yrityksiä ja tuotteita: Williamson's Leipomo (”Master Bakerin tuoreet leivonnaiset!”), Kinston Paahdetut maissihiutaleet. Ruokakenttä suunniteltiin muistuttamaan tupakkavarastojen raakaa avointa tilaa, joka kerran menestyi Durhamin keskustassa. Vaikka suurin osa ostoskeskuksesta on suljettu, siellä on ulkona jalankulkijoiden siipi, nimeltään Main Street, jossa on suihkulähteitä ja penkkejä ja (väärennettyjä) vanhanaikaisia kaivojen kansi.
Southpoint ja University Mall ovat esimerkkejä - yksi uusi, yksi uusittu - siitä, mitä Calott kutsuu ”uudenaikaiseksi elämäntapakeskukseksi”.
"Elämäntapakeskuksen kaupunkisuunnittelussa ajatellaan, että se tuottaa tuon ulkona olevan yhteisötunnon, sellaisen kaupunkien, heterogeenisen tunteen", Calott sanoo. "Se on pääkadun tai vilkkaan kaupunkikeskuksen virkistys."
Tämä on ostoskeskus, johon ihmiset eivät tule vain ostoksille, vaan myös viihteelle, ruoalle ja seurusteluun. Tämä on ratkaisevan tärkeää, koska ostajat eivät enää vie tunteja selaamalla tapansa.
”Internetin edeltävänä päivänä menisit ostoskeskukseen ja 20 myymälään”, sanoo Ray Hartjen RetailNext -yrityksestä, yritys, joka tarjoaa data-analytiikkaa vähittäiskauppiaille. ”Nuo päivät ovat kokonaan poissa. Ihmiset tulevat ostoskeskukseen kahteen tai kolmeen myymälään - hyvin kirurgisiin ostosmatkoihin. ”
Joten kauppakeskusten on löydettävä tapoja pitää ostajat liikkumassa tiloissa. Southpoint tekee tämän onnistuneesti ostajien lopettamalla katsomassa ”Music on Main Street” -konserttisarjaa, käymälöiden myymälöiden joogassa Lululemonissa tai tehtaalla Juustokakkutehtaan ulkopuolella, summerit kädessä.
Durhamin toisella puolella on Northgate Mall. Se luokitellaan C + / B- omaisuudeksi. Kun olin lapsi, se oli vilkas paikka, jossa oli klassisia 1990-luvun kauppoja, kuten Express ja Gap, ja suosittua sisäkarusellia. Nyt se on yleensä melkein tyhjä. Sen Macy on suljettu äskettäin, ja toinen ankkurinsa, Sears, on elämäntuella.
Northgate toivoo noudattavan University Place -mallia ja kuvittelee itsensä yhdistelmäkäyttökeskukseksi, jossa on toimistotilat, kuntosali ja julkisen kirjaston väliaikainen etuposti. Mutta muut vastaavat B-, C- ja D-luokan ostoskeskukset ovat entistä radikaalimpia.
Kaikkialla Amerikassa kymmeniä ostoskeskuksia on muutettu kirkoiksi. Michiganin Grandvillessä, Mars Hill Bible Church otti vastaan ankkurikaupan hylätyssä Grand Village Mall -kaupassa, nimittäen sen valtavan kappelin “The Hangar”. Mallin osuvasti nimetty kirkko sijaitsee 400 000 neliöjalkaa entisen Lakeland Mall -ostoskeskuksen alueella Lakelandissa, Florida. Useat muut megakirkot ovat muuttaneet hylätyt ostoskeskukset täyden palvelun uskonnollisiksi ”kampuksiksi”. Muilla ostoskeskuksilla, kuten Euclid Square Mall, Euclid, Ohio, on ollut erillisiä myymälöitä täynnä kymmeniä pieniä kirkkoja.
Lääketieteelliset keskukset ovat suosittuja toistamiseen, koska ne vaativat paljon tilaa ja pysäköintitilaa. Koulut ovat toinen kasvava käyttö. Osa Austinin kuolleesta Highland Mall -ostoskeskuksesta on nyt uusi sivusto Austin Community Collegessa. Montgomeryssä, Alabamassa, vanha Montgomery Mall avasi äskettäin ovensa Montgomery Preparatory Academy for Career Technology -ohjelmaksi, joka käyttää suuria tiloja laboratorioina rakentamisen, puusepän ja hitsauksen opettamiseen; Mallin toisella puolella kaupungin poliisi ja paloasema miehittävät entisen vaatekaupan. Muista ostoskeskuksista on tullut toimistotilaa: Vuonna 2016 Google osti Mayfield Mall -ostoskeskuksen, Pohjois-Kalifornian vanhimman sisätilojen ostoskeskuksen, jota se käyttää satelliitti kampuksella. Rackspace, web-hosting-yritys, muutti San Antonion kauhistuneen Windsor Parkin ostoskeskuksen pääkonttoriksi, nimeltään The Castle.
Ironista kyllä, Amazon, sivusto, jota monet arvostavat kauppakeskuksen tappamisesta, hengittää henkeä ainakin yhteen kuollut ostoskeskus. Clevelandin Randall Park Mall -myymälän, joka on yhdessä vaiheessa Amerikan suurin, sivustosta on tarkoitus tulla Amazonin täyttökeskus, joka tuo alueelle noin 2000 työpaikkaa. Asiantuntijat odottavat, että monista entisistä kauppakeskuksista tulee varastot, jakelutilat ja logistiikkakeskukset lähivuosina, kun teollisuustilojen tarve kasvaa ja kauppapaikkojen tarve vähenee.
Monet kehittäjät pyrkivät myös ajatukseen muuttaa ostoskeskukset asuntoiksi. Loppujen lopuksi monissa kaupungeissa on aivan liian paljon vähittäiskauppaa ja liian vähän asuntoja (erityisen edullinen asunto). Vaikka monet hankkeet on suunniteltu, vain muutama on toteutettu toistaiseksi. Näkyvin esimerkki on Providence, Rhode Islandin Arcade Providence, Amerikan vanhin ostoskeskus, joka on muuttanut vanhan kauppapaikan edullisiksi mikroosastoiksi. Calott on tällä hetkellä mukana hankkeessa, jonka tarkoituksena on muuttaa kuolleen ostoskeskuksen tavaratalo toimistotilaksi, jonka asunto on katolla. Mutta tilan muuttaminen radikaalisti ei ole helppoa, eikä järjestelmät ole aina menneet hyvin.
Jotkut puoliksi tyhjistä ostoskeskuksista yrittävät villiä ideoita täyttää tila ja houkutella väkijoukkoja: koiran juoksuet, sisätiloissa sijaitsevat vihannespuutarhat, hääpaikat, jopa keinotekoiset aaltokoneet sisäilmaukseen. Toiset ovat yrittäneet tulla taiteen hautomoiksi, jotka tarjoavat alhaista vuokraa taiteilijoille, gallerioille ja esityspaikoille.
Jotkut ostoskeskukset tietysti yksinkertaisesti puretaan. Mutta tämä on "kallis tarjous", Calott sanoo, ja se tapahtuu vasta kun kaupunki päättää, että siellä on niin suuri arvo maalle, jolla sillä on varaa purkamiseen. Monilla maaseutualueilla ja Rust Belt -kaupungeissa hylätyt ostoskeskukset jatkavat rappeutumistaan paikoillaan.
Paikka, jossa perinteiset ostoskeskukset edelleen kukoistavat? Aasia. Täällä Hongkongissa, jossa asun suurimman osan vuotta, valtava määrä päivittäistä elämää tapahtuu valtavien korkeiden ostoskeskusten rajoissa. Kauppakeskuksissa on jäähalli, sisätiloissa sijaitsevat leikkipaikat, konserttipaikat, päivähoitokeskukset. Jotkut kaupungin parhaista ravintoloista sijaitsevat ostoskeskuksissa; Täällä ei ole mitään järkeä siitä, että ostoskeskuksessa ruokailu olisi vähiten luokan luokkaa. Kauppakeskukset integroidaan myös kaupungin rakenteeseen siten, että ne yhdistyvät suoraan asuntorakennuksiin, toimistoihin ja julkiseen liikenteeseen. Osa tästä johtuu ilmastosta. Täällä ja paikoissa, kuten Singapore ja Dubai, lämpö voi olla niin masentavaa, että on vain helpompaa pysyä sisätiloissa.
Joka maanantai-ilta nousen metrolta suoraan Tai Koo Shingin ostoskeskukseen. Haastan teetä Starbucksissa ja menen yläkertaan yhteen kiinnitettyihin asuntorakennuksiin, joissa opastan korkeakoululaista englanniksi. Jälkeenpäin menen takaisin alas, teen päivällisiä ruokaostoksia ostoskeskuksen kellarissa sijaitsevassa supermarketissa ja pääsen sitten takaisin junalle. Kaikki poistumatta ostoskeskuksesta. Se on olennainen sekakäytön kokemus, ei autoa tarvita.
Olisiko Victor Gruen hyväksynyt?
